Con casi 24 mil construcciones sin registro ante catastro, y el 40 por ciento de la tierra de origen ejidal o comunal, Cuernavaca atraviesa un momento difícil para la industria inmobiliaria y la venta de bienes raíces.
En los anuncios que ofrecen viviendas a precios medianos es frecuente la leyenda de “no créditos”, y aquellos que la omiten ofrecen propiedades pequeñas a precios muy por arriba del valor catastral y del que deberían tener en el mercado de una ciudad que padece deficientes servicios públicos, inseguridad y un muy escaso crecimiento económico.
El problema es mucho mayor del que se percibe sólo en los anuncios de venta de departamentos, casas, locales y terrenos.
Para Fernando Streber Montage, director general de Impuesto Predial y Catastro del municipio, la irregularidad en los predios pone en riesgo el patrimonio de quienes los poseen, pues pueden ser invadidos ante la falta de documentación que avale la propiedad.
Para muchos, las condiciones geográficas de Cuernavaca, clima, cercanía con la Ciudad de México, y buena comunicación con otras entidades, la vuelven ideal para vivir, aún con el deterioro en la calidad de vida que ha padecido las últimas dos décadas en que los problemas con los servicios públicos, agua potable, alumbrado, recolección de basura, infraestructura vial, y la inseguridad, han provocado el cierre de muchos negocios y el abandono de decenas de casas y locales comerciales. Pese a ello, el valor de los inmuebles no se ha reducido en los últimos años. Por el contrario, los precios de casas casi se han duplicado. En la unidad habitacional Lomas de Ahuatlán, por ejemplo, las casas que hace cinco años se valuaban entre 450 y 500 mil pesos, ahora oscilan entre 800 mil y hasta un millón; la renta de casas y departamentos se ha visto aún más presionada, hace cinco años, podía conseguirse una casa en 6 mil pesos, hoy alcanzan los 12 mil.
Y si bien los inmuebles situados en zonas ejidales o comunales tienen precios más bajos, el incremento en el valor de los predios con uso de suelo residencial, también los ha presionado a la alza, arrojando casas de tres recámaras en terrenos de cien metros cuadrados que pueden costar 800 mil pesos, pero el pago debe hacerse de contado, pues ante la falta de escrituras es imposible obtener créditos hipotecarios bancarios o de interés social.
El Ayuntamiento de Cuernavaca tiene un mapa de la tenencia de la tierra en Cuernavaca que establece polígonos ejidales y comunales. El plano no es definitivo, y sigue sujeto a cambios. Hasta hoy, se identifican como zonas ejidales o comunales Tetela del Monte, San Antón y Chipitlán, Acapantzingo y Chapultepec; además de las comunidades que se ubican en la parte norte en Santa María Ahuacatitlán, Chamilpa, Ahuatepec y Ocotepec.
La desordenada conversión de parte de estas zonas en habitacionales, además de no respetar la carta urbana, impide un correcto trazado de las calles y la adecuada distribución de los predios lo que complica la dotación de servicios, la vigilancia de los perímetros, y hasta la estética de la ciudad. Adicionalmente, al no estar reconocidas esas zonas invadidas es imposible generar comprobantes de domicilio certeros. Pese a todos esos problemas, asegura Stebler Montage, no se pueden modificar los espacios porque ya se han vendido.
Tampoco se puede obligar a los ejidatarios a incorporarse a la Ley de Catastro, ellos deberán hacerlo de forma voluntaria si quieren obtener beneficios como la regularización de los predios y el cálculo del valor real de los inmuebles, tanto construcciones como terrenos.
El 40 por ciento de Cuernavaca son predios ejidales y comunales, por lo que se espera que en próximos años la cantidad de casas irregulares vaya en aumento, pues de acuerdo con Fernando Streber, la capital ya no tiene espacios residenciales hacia donde expandirse, lo que vuelve necesaria una revisión a los usos de suelo para regularizar predios que pudieran reconvertirse en habitacionales.
Actualmente, la práctica para vender tierras comunales o ejidales para uso habitacional es de una riesgosa simpleza. Se fracciona el ejido, para luego generar una cesión de derechos para que posteriormente el comisario ejidal dé una constancia de cesión y el predio pasa a ser "propiedad" de alguien; al no existir la validez de un notario o el registro catastral, ésta situación se puede prestar a prácticas ilícitas como la duplicidad en los dueños, pues hay casos que el mismo tramo de terreno es vendido a diferentes personas.
Idealmente, los ejidos de Cuernavaca deberían ocuparse para la producción agrícola por lo que se les exime del pago de impuesto predial, sin embargo, mientras no se haya hecho el cambio de uso de suelo, el dinero del pago de predial no llegará a los mismos servicios.
Con ese problema en mente, el ayuntamiento de Cuernavaca en sesión de cabildo autorizó estímulos para regular predios con construcciones ocultas en zonas ejidales y comunales con uso habitacional; esta campaña tiene como propósito motivar a los cuernavacenses a que aseguren su patrimonio, pues el único pago solicitado es el que corresponde al ejercicio fiscal 2022, la campaña durará hasta el 31 de diciembre del mismo año.
El proyecto del Ayuntamiento de Cuernavaca para ordenar la tenencia de la tierra en la ciudad, permitirá el correcto trazo y delimitación de las colonias, que se presentarán ante el INEGI, y el INE. Aunque ello trae retos mayores en materia catastral, como la nomenclatura de las zonas así como el número oficial de los inmuebles.
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